根據1987年的「限制不動產轉讓法」 (the Transfer of Immovable PropertyRestriction Act, “TIPRA”)，任何人不得出售、轉讓、抵押不動產予外國人及外國人控制之公司。相對的，根據TIRPA第3與第4條規定，外國人及外國人控制之公司即不能買受、受讓不動產或取得其擔保利益 。違反前述規定者，處以三到五年有期徒刑，並沒收系爭不動產 。此外，TIPRA第5條、第1 1條，以及第12條條文規範，外國人及外國人控制之公司也禁止租賃不動產超過一年 。違反者，處以總租金三倍以內之罰金，並沒收系爭不動產。

仰光市景（Photo Credit:arcibald@Flickr）
 

在現行法律框架下，外國人或外資公司能依法享受不動產利益的方法，主要有四種

►第一、依據2016年緬甸投資法 (the Myanmar Investment Law, 2016) 設立的特許公司，需經聯邦層級或省邦層級的投資委員會核發「投資許可」(InvestmentPermit) 或「投資認可」(Endorsement)，則能享受簽複數年租約的特許權，但不超過50年外加兩次10年的展期，最長可達70年。
 
►第二、依據2014年緬甸特別經濟區法 (the Myanmar Special Economic Zone Law,2014)，享有簽複數年租約特許權限，不超過50年外加一次25年的展期，最長可達75年，值得一提的是，緬甸目前已經正式啟用之緬甸特別經濟區僅 Thilawa一處。
►第三、個方式則是根據公寓法（Condominium Law, 2016），符合法定條件之公寓，其中40%得售予外國人（是否包含法人，則待觀察）。
►第四、也是最眾所矚目的，依照即將於2018年8月1日施行的「緬甸公司法」（the Myanmar Companies Law, 2017）成立的「帶有外資成分的緬資公司」。新緬甸公司法第1條明確指出，「外資公司」係指在緬甸聯邦境內成立，由任何境外法人團體或其他外國人（或二者之組合）直接或間接對其擁有超出35%權益之公司。換句話說，外資直接或間接擁有不超過35%權益之公司，屬於緬資公司，得享受緬資公司之待遇。

「帶有外資成分的緬資公司」買受、取得、或長租不動產，是否會違反「限制不動產轉讓法」相關規定，一直是執法單位、投資主管部門、及投資人的重大疑慮。簡單來說，新緬甸公司法關於外資公司的定義，與「限制不動產轉讓法」是否有所扞格，外界都在關注。
實則，如果細讀「限制不動產轉讓法」第2條第c項，關於「外國人控制之公司」之定義為「非由緬甸公民經營及控制或緬甸公民未享有控股權利（majority interest）之公司或合夥組織」，依此規定，新緬甸公司法下的「帶有外資成分的緬資公司」並不屬於「外國人控制之公司」，從而應不受「限制不動產轉讓法」第3條到第5條之限制。
換句話說，新緬甸公司法下的「帶有外資成分的緬資公司」得享受不動產上的使用、收益、擔保、及長租之利益。然而，實務上長期將「限制不動產轉讓法」第2條第c項之「外國人控制之公司」從嚴解釋為「任何帶有外資成分的公司」，雖然緬甸計畫暨財政部多次表明新緬甸公司法下的「帶有外資成分的緬資公司」享受不動產上之利益並不違反「限制不動產轉讓法」相關規定，具體的法律實踐，尚待2018年8月1日新緬甸公司法正式施行後，進一步確定。

資料來源：南洋誌

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